BoStad2021 – en lärdom om bostadsbyggande

För att möta Göteborgs bostadsbrist lanserades BoStad2021 – en storsatsning på 7 000 nya bostäder fram till stadens 400-årsjubileum. Nu visar forskningen lärdomar från stadens initiativ.

Vad var BoStad2021?

På grund av stadens höga bostadsbrist bestämde sig Göteborgs stad och tillsammans med ett 30-tal byggaktörer för att göra någonting åt saken. Planen var att bygga 7000 extra bostäder. De testade nya metoder för att göra arbetsprocessen så effektiv som möjligt. Man arbetade parallellt med detaljplaner och genomförandeskede, och inledde dialoger med boende i området i ett tidigare skede än normalt. Det formella målet var att avsluta satsningen 2021, men flera projekt färdigställdes senare. Anledningen till att man hade 2021 som slutår var för att det skulle sammanfalla med stadens 400 års jubileumsfirande.

Hur gick det?

Ett forskningsprojekt finansierat av Göteborgs Stad och flera andra aktörer startade 2016 för att följa arbetet med BoStad2021 och ge synpunkter på hur de nya metoderna fungerade. I studien jämförde forskningsgruppen femton projekt inom BoStad2021 och tio från annan liknande produktion. Forskarna fann ingen avgörande skillnad i kvalitet mellan projekten men det noterades att alla projekt har haft svårt att leva upp till de kvalitetsambitioner som kommunen och byggherrarna uttryckt.

Vissa av projekten visar på dålig placering, till exempel tomter vid trafikleder som leder till otrygga trafikmiljöer och luftföroreningar. Det finns också exempel på frågor om till exempel tillgänglighet och sophantering som hanterats sent och därmed försämrar kvaliteten. Tjôt o Tegel har intervjuat Magnus Uhrberg, enhetschef Exploateringsförvaltningen:

– Följeforskarna hade mycket tankar och idéer om hur Göteborgs stad planerar i allmänhet och vid många frågeställningar konfronterade vi dem lite: “Ni ska utvärdera BoStad2021 i relation till ordinarie planering, det ni säger nu har ingenting med det att göra”, säger Uhrberg.

Han säger dock att han inte kan säga att forskarna har fel. De tyckte ofta att staden valde dåliga tomter och att boendemiljön inte skulle bli bra men Uhrberg menar att planerna hade samma krav som alla andra vilket är en förutsättning för att planerna ska vinna laga kraft och man ska få bygglov.

Uhrberg nämner också att den politik som drivits det senaste har handlat om förtätning, vilket innebär att man bygger på de tomter som finns kvar och inte nödvändigtvis där boendemiljön är bäst.

– Jag kan inte säga att det följeforskarna sade var fel, men vi tyckte ibland att det redovisades en ganska orättvis bild, som vi inte fullt ut höll med om.

Han säger att frågor som till exempel sophantering kan möjligtvis ha hamnat i skymundan vad gäller byggena i BoStad2021 på grund av den strama tidsplanen.

– En del saker kanske glömdes bort eller kom in försent men inte generellt i BoStad2021, säger Uhrberg.

Varför gick det inte som tänkt?

Enligt en forskningsstudie som genomfördes på Chalmers tekniska högskola kunde man se att samverkan mellan staden och byggaktörerna fungerar olika bra beroende på byggprojekt och nivåer. Med nivåer syftar man på de olika grupperna alla inblandade delades in i; arbetsgrupp, projektgrupp och samordningsgrupp.

Enligt forskarna var förhoppningarna orealistiska men satsningen ökade ändå det totala bostadsbyggandet i staden. Detaljplaneprocessen gick i genomsnitt 20 procent snabbare jämfört med tidigare liknande projekt. En detaljplan anger var och hur högt man får bygga, hur mark och vatten ska användas samt var det ska finnas parker och gator.

Samtidigt som färdigställandet av detaljplanerna ökade blev bygglovsprocessen betydligt längre med nästan 6 månader, mot planerade 10 dagar. Staden satsade också 120 miljoner kronor i extra medel för bland annat projektledning och kommunikation.

Några av de saker som gick fel med projektet var komplexa projekt och för lite tid, lång väntan på bygglov, förändrade marknadsförutsättningar (bland annat minskad efterfrågan på bostäder) och delade meningar mellan kommunen och företagen.
Forskningsgruppen på Chalmers gjorde också en enkät där de gav frågor till kommunala tjänstepersoner och byggherrar. I den visade det sig finnas en tendens att förklaringarna till varför projektet inte gick som väntat ligger hos en annan part. Flera projektledare hos företagen ansåg att den ökade tidsåtgången berodde på stora konsekvenser för den kommunala infrastrukturen. Samtidigt påpekade kommunens handläggare att den låga efterfrågan på bostadsrätter var en viktig förklaring.

Enligt forskarna stämmer inte den effektiva bilden som staden hade i början av projektet helt med det som faktiskt hände. BoStad2021 lyckades visserligen snabba upp vissa delar, men den effektiviteten hölls inte hela vägen. Enligt forskningsrapporten borde man i tidiga skeden ha bestämt slutdatum.

Vad har man lärt sig?

Att man jobbar efter en strikt deadline som alla håller sig till är en av de enskilt viktigaste faktorerna. Man kan ju tänka sig att det alltid är så men enligt Uhrberg förekommer inte detta i de vanliga projekten utanför BoStad2021.

– Målet var väldigt tydligt med 7000 färdigställda bostäder och för att kunna nå målet med projektet var vi tvungna att testa nya saker. Att följa en skarp deadline och utmana varandra.
Att sitta tillsammans med alla olika förvaltningar gjorde också att de kunde ta avstämningar mycket fortare och arbetet blev mer effektivt och mindre problem. Detta är något de kommer ta med sig nu i framtiden. Politiken har sagt att vid planeringsskedet ska det vara stadsbyggnadsförvaltningen som bestämmer och sen vid i genomförande skedet är det exploateringsförvaltningen som bestämmer.

Enkäten som forskningsgruppen gjorde visar att projektet i stort sett mottogs positivt och den största vinsten ansågs vara den förbättrade samverkan mellan aktörer, som effektiviserade arbetet.

Vi på Tjôt o Tegel frågade Uhrberg varför de valde att bygga nya bostäder istället för att färdigställa de redan pågående projekten. Uhrberg svarar att det inte är särskilt rationellt att göra så, eftersom projekten konkurrerar med varandra och det blir svårt att hitta folk för entreprenader samt att lyckas sälja eller hyra ut bostäderna. Han pekar samtidigt på en viss obalans i prioriteringarna: där stadsbyggnadsnämnden i första hand fokuserar på att sätta igång nya planer, medan Uhrberg själv – tillsammans med exploateringsförvaltningen – ofta försöker lyfta ett annat perspektiv:

Han ser att stadsbyggnadsnämnden mest fokuserar på att starta planer medan Uhrberg och exploateringsförvaltningen har en annan syn på saken.

– Vi har ju 40 000 bostäder i pågående produktion, planering och bostäder med färdiga planer som ännu inte byggts. Att bara trycka in mer planering gör ju inte att det kommer ut mer i andra änden. Det är en utmaning vi har kvar att jobba med och det är inte lätt. Mycket får man bara göra det bästa av.

Rapporten i sin helhet återfinns här.